주택담보대출 LTV,DTI,DSR 이란? 7월부터 완화?

주택담보대출 7월 규제완화? 숨겨진 사항 파악하기

주택담보대출 DTI LTV DSR

7월 부터 대출규제가 일부 완화된다.(대다수는 강화..) 

집을 구하는 사람들은 대부분 알겠지만 이번달 부터 대출 규제가 어느정도 완화가 된다. 

비싼 집값도 문제지만 이런 대출 규제때문에 집을 구하고 싶어도 대출이 나오지 않아 사지 못하는 사람들에겐 한가지 희망이 될 수 있다. 

단, 어디까지나 특정계층에 한해서고 실상 수도권에 거주하는 사람들 대다수는 완화가 아니라 대부분 규제가 강화된다. 

주택 금액이 비싼 수도권에서는 더 강화되어 대출이 까다로울 수 있어 잘 알아봐야한다. 

그럼 어떻게 주택담보 대출 규제가 바뀌었는지 알아보고 주택담보대출에서 항상 등장하는 LTV, DTI, DSR 이 무엇인지 살펴보자. 

주택담보대출을 받을 때 마다 나오는 LTV, DTI, DSR 한번에 정리.

LTV, DTI, DSR 한번에 정리

	주택 담보 대출 관련 용어
LTV	- 주택 담보인정비율 - 대출관련 정보를 살펴보면 [LTV 40~70% 까지 가능]과 같은 용어를 봤을텐데 이름대로 구매하려는 주택을 통해 담보대출을 할 수 있는 비율이다.  - 만약 LTV가 70%이고, 주택의 시세가 10억이면 7억까지 대출이 가능한 형태.  - 그럼 여기서 궁금한 부분이 '주택의 시세'를 알아야 한다는 부분인데, 주택의 시세는 아래 사이트 등을 통해 확인가능하다. : KB 부동산시세(리브온), 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력있는 평가자료
DTI	- 총 부채 상환비율(Debt to income) - 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자상환액 비율  - 대출 시 '소득'을 기준으로 대출금을 산정하는 방식 - DTI가 40%, 연소득 5천만원이라면 연간 2천만원이 초과하지 않도록 대출이 제한 : 예를들어 10년만기인 상품은 단순 계산으로 2천*10년이 되서 최대 2억까지 대출이 가능한 형태 : 물론 여기에는 이자비용이 추가되어 실제 대출 가능금액은 더 낮아짐
DSR	- 총부채원리금상환비율 (Debt Service Ratio)  - 대출받으려는 사람의 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환 비율  : 금융부채는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 포함  - DTI보다 강한 규제로 기존의 금융 부채까지 포함해서 대출금을 산정한다.  - DSR 이 40%, 연소득 5천만원 인 경우 DTI 와 동일하게 2천만원이 초과하지 않도록 대출이 제한되는데 여기서 기존 대출금이 있다면 금액은 더 줄어드는 형태 * DSR에 대한 상세 내용은 아래 챕터 참조

이해를 돕기 위해 추가 설명을 하면 LTV, DTI, DSR 모두 쉽게 말해 대출 금액 제한 기준이다.

제일 먼저 LTV가 나왔고 각종 투기로 인해 DTI 그이후 규제가 더 까다로운 DSR까지 생겨났다. 

당연히 투기를 막기 위함이라 가면 갈수록 규제가 강화된다는 걸 알 수 있다. 

그래서 '투기과열지구'라고 별도로 지정해서 이러한 규제를 적용하는 곳이 있고 적용하지 않는 곳이 있다. 

 

핵심은 시간이 가면 갈수록 대출규제는 계속 강화되고 있고 심사 자체도 '소득'과 기존 '부채'로 따지는 만큼 점점 까다로워지고 있다.

그래서 과거와는 달리 DSR규제를 적용받는 곳들은 사실상 30년 장기 대출이 불가피해졌다고 볼 수 있다. 

 

참고로 소득이 적은 서민, 청년층, 만 39세 미만 신혼부부,실수요자들의 경우 40년 만기 대출이 가능하거나 LTV, DTI 10%포인트 우대 혜택등을 제공해주니 관련 사항들에 대해서 확인을 해보는것도 중요하다. 

 

정리를 하면 LTV는 '주택의 가격'에 따라 담보대출금을 정하고 DTI, DSR은 '소득'에 따라 담보대출금을 정하는데 DSR은 여기에 기존 부책금은 제외하고 책정이 된다. 

7월 부터 달라지는 주택담보대출  관련 변동 사항들

7월 부터 달라지는 주택담보대출 관련 변동 사항은?

	주택담보대출
DSR확대	- 6억 원을 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 경우 - 연 소득과 관계없이 1억 원을 초과해 신용대출을 받는 경우에 DSR 40%를 적용 * 이전에는 규제지역(투기·과열지구 및 조정대상지역 등)만 DSR 적용을 받음 * 서울 : 83.5%, 경기도 : 33.4% 규제대상 * 비 은행권의 경우 60%라 한도가 막히면 비 은행권을 이용해  추가 대출가능
서민·실수요자 우대조건 완화	- 소득 기준은 부부합산 8000만 원 이하에서 9000만 원 이하 : 생애 최초 구입자는 9000만 원 이하→1억 원 이하 - 가격 기준 : 투기·과열지구의 경우 6억 원 이하에서 9억 원 이하 : 조정대상지역은 5억 원 이하에서 8억 원 이하 - LTV 10%포인트에서 20%포인트로 증가  : 주택담보대출비율 우대 혜택은 4억 원 한도 이내
청년·신혼부부 등  실수요자 주거비 부담 경감	- 만 39세 이하의 청년과 혼인 7년 이내 신혼부부는 만기 40년 정책 모기지를 이용가능 - 청년전월세대출 공급 폐지 후 지속적으로 시행  - 1인당 대출 한도는 7천만원에서 1억원 까지 가능 - 주택금융공사 전세대출 요건 확대 : 3분기 중 전세금 7억원 까지 가능 - 보금자리론 1인당 지원한도는 3억 6천만원까지 상향

내용을 보면 알겠지만, 혜택이라고 하지만 점점 올라가는 집값을 잡지 못해 결국 '40년'이라는 긴 시간 동안 대출이 가능한 초장기 모기지 상품이 등장했다. 

그리고 서울의 경우 6억원대 아파트를 찾아보기 어려워서 40년 주택담보대출이 가능해도 'DSR 40%' 규제에 걸리게 된다. 

그래서 소득과 우대조건 비율을 잘 산정해서 계산을 해봐야한다. 

 

추가로 DSR의 경우 단계적으로 확대도입이 되고 있어 시간이 흐르면 흐를수록 점점 비율이 커진다. 

DSR	주택담보대출	신용대출
1단계 21년 7월~	조정대상지역까지 포함된 전체 규제지역 6억원 초과 주택	1억원 초과
2단계 22년 7월~	총 대출액 2억원 초과 - 1단계 포함
3단계 23년 7월~	총 대출액 1억원 초과 - 1단계 폐지

기존에는 투기지역과 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때만 적용됐지만 이제 모든 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억원이 넘는 주택을 산다면 DSR 규제가 적용된다.

 

그리고 2단계 부터는 총 대출액(신용카드+주택담보대출)이 2억원이 넘으면 DSR 40% 규제가 적용되고 3단계에는 1억원이 넘을 경우 모두 해당이 된다. 

즉. 지금처럼 '주택담보'가 아닌 앞으로는 '본인 소득'을 기준으로 대출을 받을 수 있는 한도가 정해져 사실상 '영끌'을 통해 소득을 넘어서는  집을 구하는 일은 거의 불가능해 진다고 보면 된다. 

 

여기서 헷갈리는 부분이 2단계에서 1단계 포함, 3단계에서는 1단계 미포함 부분일텐데 아래와 같다. 

- 총 대출액이 2억이 넘거나 (2단계)

- 조정대상지역까지 포함된 전체 규제지역 6억원 초과 주택, 신용대출 1억 초과 (1단계)

즉. 2단계에서는 2가지 사항이 모두 적용되고 3단계에서는 '금액'이 1억원이 넘으면 무조건 해당 된다. 

 

앞으로도 계속 DSR 규제는 확대되어 기존에 대출이 많은 가구들 중 내집 마련을 꿈꾸는 사람들은 소득금액을 따져서 일정부분 대출 청산을 해둬야 대출금으로 인해 손해를 보는 일이 없다. 

지금 집 구매를 염두에 두는 사람들은 꼭 DSR을 단계가 확대된다는 점을 염두에 두고 집을 구매해야 대출규제로 인한 피해를 막을 수 있다. 

논란의 중심 DSR 더 상세하게 

DSR 상세하게 알아보기

아마 대부분 DSR에 대해 궁금한 부분들이 많을 것 같아 대출금 제외 사항과 실제 대출금은 어떻게 되는지 준비했다. 

DSR에 해당 되는 대출금과 제외되는 부분은?

	DSR 대출금 상세내용
해당	- 신용대출과 카드론 - 마이너스통장 - 모든 금융권 대출 원리금 부담금
제외	- 전세자금대출 - 예·적금담보대출 - 보험계약대출 - 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 - 정책적 필요성이 있는 경우(서민금융상품, 정부·지자체 협약대출) - 자연재해 지역 긴급대출 등 정책적 목적의 대출도 - 소액 대출(300만원 미만)

내용을 보면 알겠지만 소액/정책/서민대상일부 대출을 제외가 되고 '상환재원'이라는 대출금도 DSR에서 제외가 된다.

상환재원은 쉽게 전세자금대출, 예/적금 담보대출, 보험계약 대출 같이 나중에 돌려받거나 또는 본인이 낸 금액에서 차감이 가능한 재원을 말한다.

즉. 대출이지만 나중에 돌려받거나 현재 낸 금액을 통해 상환이 가능한 대출 자금을 말한다. 

이런 경우에 해당되지 않는 마이너스통장, 신용대출 그외 모든 금융권 대출은 DSR에 포함이 된다. 

DSR 소득계산 : 주부, 소득이 적은 청년층, 기타소득(프리랜서)들은 어떻게 될까 ?

DSR = 소득 기준 + 기존 대출 

여기서 기존 대출에 포함되는 사항과 제외되는 사항은 알았는데, 그럼 '소득기준'이 어떻게 되는지 궁금할 것 이다. 

특히나 현재 소득이 적을 수 밖에 없는 청년 층이나 소득 산정을 하기가 애매한 주부 또는 프리랜서들은 헷갈릴텐데 이에 대해선 아직 정확하게 나오진 않았지만 별도의 가이드라인이 있다. 

	DSR 소득 계산
퇴직자	노령연금 : 월 50만원 연소득 추정 : 600만원 DSR한도 : 약 1,800만원
실직 근로자	국민연금 : 월 20만원 납부 연소득 추정 : 약 2,500만원 DSR한도 : 약 7,600만원
휴폐업 사업자	건강보험 : 월 10만원 납부 연소득 추정 : 약 3,300만원 DSR한도 : 약 1억원
일용근로자	소득예측 모혐  연소득 추정 : 약 800만원 DSR한도 : 약 2,400만원
학생	적금 : 월 50만원 납부 연소득 추정 : 약 1,900만원 DSR한도 : 약 5,800만원
전업주부	신용카드 : 연 1,500만원 사용 연소득 추정 : 약 3,000만원 DSR한도 : 약 9,200만원 * 개인 신용카드 소득공제 금액(1500만원)÷ 신용카드사용률(45.5%) X 90%
청년	장래 소득으로 DSR 산정 월급여 : 250 만원 (연봉 3000만원) 장래소득 연봉 : 4131만원 DSR한도 : 3억 4850만원 (3천 기준 2억 5천만원) *대출 만기내 20%이상 소득이 늘어날 것으로 예상되는 사람에 한해 *청년 기준은 만 39세 이하  장래소득 계산식 : 최근년도소득+{최근년도소득(1+평균소득증가율)}]/2  * 프리랜서/자영업자는 통일된 소득 증가율을 구할 수 없어 제외

즉, 소득이 없더라도 국민연금, 건강보험, 카드사용내역등을 통해 소득을 계산해서 DSR 한도를 구할 수 있다. 

어디까지나 예시일뿐 정확한 계산은 실제 은행에 방문 후 알아봐야한다. 

 

청년들의 경우 '장래소득'증가분을 고려해서 한도를 추가로 나오게 한다는 부분인데 계산식을 보면 알겠지만 '평균소득 증가율'을 고려해서 계산이 되는 만큼 나이, 사람에 따라 증가율이 달라질 수 있다. 

그리고 프리랜서, 자영업자들은 평균 소득 증가율을 구할 수 없어 제외가 된다. 

 

나이가 많아지면 많아질수록 소득증가율은 줄어들고 젊을수록 소득증가율이 커지기 때문에 이 부분도 고려해서 내집마련 계획을 하는게 좋다. 

찾아본 자료에 따르면 만 35살 이후부터는 소득 증가율이 크지 않아 가능하면 만 34살 전에 대출을 받는게 가장 많은 한도를 받을 수 있어 미리미리 계획을 하자. 

 

DSR 계산하는 방법은?

DSR의 경우 핵심은 결국 '기존'대출에 대한 계산이 문제다. 

	DSR 원리금 상환금액 산출 방식
개별 주택담보대출	개별 주택담보대출 및 잔금대출 - 전액 분할상환 : 분할상환 개시이후 실제 상환액 - 일부 분할상환 : 분할상환 개시이후 실제상환액 + 만기상환액 / (대출기간 – 거치기간) - 원금 일시상환 : 대출총액 / 대출기간(최대 10년) 중도금ㆍ이주비 - 상환방식 무관 : 대출총액 / 25년
주택담보대출이외의기타대출	전세자금대출, 예적금담보대출, 보험계약대출 등 - 미포함 전세보증금담보대출 - 대출총액 /4년  신용대출 및 비주택 담보대출 - 대출 총액 / 7년 *22년 7월 부터 5년 주식담보대출 - 대출총액 / 8년 기타대출 - 향후 1년간 실제 상환액 예ㆍ적금담보대출유가증권담보대출 - 대출총액 / 8년
이자	실제 부담액

DSR의 계산식은 아래와 같다.

(모든 대출의 원금 + 이자상환액) / 연소득

 

즉. 현재 소득이 1천만원 대출원금 + 이자상환액이 300만원이라면 DSR은 30%가 되는 식이다. 

그래서 별도의 대출이 없다면 필요한 대출금액으로 DSR을 계산하면 쉽게 끝나지만 기존 대출이 있으면 위의 표에 따라 별도로 계산을 해야한다. 

 

이때 주의해야할 부분은 2022년 7월부터 신용대출 및 비주택담보 대출의 기간이 5년으로 줄여서 계산을 하기 때문에 한도가 더더욱 작아진다. 

표 중에 보이는 기간들은 본인이 2년간 대출을 했더라도 해당 표의 기준에 따라 계산이 된다. 

 

우선 기존 대출과 이율을 제외하고 연봉별 DSR 40% 예시를 보면 아래와 같다. 

연봉	DSR 기준(40%)
4천만원	30년 만기 : 4.8억  40년 만기 : 6.4억
5천만원	30년 만기 : 6억 40년 만기 : 8억
7천만원	30년 만기 : 8.4억 40년 만기 : 11.2억
9천만원	30년 만기 : 10.8억 40년 만기 : 14.4억
1억	30년 만기 : 12억 40년 만기 : 16억
1억 2천	30년 만기 : 14.4억  40년 만기 : 19.2억

다시 말하지만 '이자'를 제외해서 실제론 이보다 더 적고 기존 대출이 있다면 한도는 더더욱 낮아진다. 

장기라서 이자로 인한 금액이 커서 괴리가 심하니 주의하자. (원리금균등방식, 금리 2.7%의 경우 위의 금액에서 대략 30% 전후로 차이 발생)

* 계산이 복잡해서 시간이 되면 계산 관련은 별도의 유틸사이트를 만들어 올릴 예정

 

대신, 우대조건에 해당되는 사람들은 10%를 추가로 혜택 받을 수 있어 위의 예시금액보다 더 크다.

또 만 34세 이하까지는 '미래소득향상'기준을 두고 계산이 되어 더더욱 많은 한도의 DSR 대출을 받을 수 있다. 

 

어디까지나 참고 일 뿐 정확한 계산은 직접 해봐야한다. 

 

기타 궁금할법한 Q&A

1. 기존 대출자들은 어떻게 되나?

- 대출액을 늘리거나 대환대출을 실행할 때는 새 DSR 산정법이 적용

- 연장, 재약정은 해당하지않음

 

2. 은행 DSR 규제로 대출 막히면 2금융권에서 추가 대출이 가능한가?

- DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권은 60%

- 은행권이 대출이 막혀도 저축은행, 보험회사, 카드회사에서 추가 대출을 받을 수 있음

 

3. 기존 대출자가 7월 이후 중도금·잔금 대출을 받을 때도 DSR 40%가 적용되나?

- 6월 30일까지 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명할 수 있으면 예외

- 6월 30일까지 입주자 모집 공고, 착공신고, 관리처분인가를 시행한 사업장에 대한 이주비·중도금·잔금대출도 제외

- 이미 공고된 사업장의 분양권 등이 규제 시행일인 7월 1일부터 전매된 경우에는 강화된 규제를 적용

 

4. 주택담보대출비율(LTV) 규제는 완화되나?

- 소득 기준을 충족한 무주택자가 집을 사는 경우 우대 기준이 상승

- 부부 합산 연소득이 9000만원 이하(생애 최초 구입자는 1억원 이하)면 주택 가격의 50~70%까지 대출가능

- 투기지역과 투기과열지구에서 6억~9억원 주택은 LTV 50%, 6억원 이하 주택은 LTV 60%가 적용

- 조정대상지역의 5억 원 이하 주택은 LTV 70%가 적용되고, 조정대상지역의 5억~8억원 주택은 집값의 60%까지 대출받을 수 있음

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일부 실수요자들에게는 우대조건이 강화되어 혜택 이라고 할 수 있지만 수도권에 거주하는 사람들은 사실상 '영끌'은 이제 불가능해 졌다고 보면 된다. 

DSR의 본질은 결국 '부채'를 소득수준에 맞게 제한하는 규제로 본인의 소득수준을 넘어서는 주택을 구매하지 못하도록 강화가 됐다. 

즉. 개인의 부채에 대해서 일정 한도까지만 허용을 하도록 방향이 잡혔기때문에 '소득'자체가 낮은 가구들은 소득대비 감당할만한 부채만 허용하는 방안으로 이해를 하면 된다. 

 

그리고 주의할 부분은 이런 규제는 해가 가면 갈수록 점점 강해져 전지역으로 확대가 되고 신용대출 또한 7년에서 5년으로 바뀌는 만큼 집구매를 염두에 두고 있다면 본인의 부채관리에 보다 신경을 써야한다. 

 

아직 규제지역이 아니고 '영끌'이 가능한 사람들은 한번 고민을 해볼 법 하다. 

앞으로 소득이 계속 오르고 아파트 가격이 내려가면 모든 문제가 해결이 되지만 반대로 소득은 제자리 걸음이고 아파트 가격은 계속해서 오르면 DSR 한도로 인해 2년 후에는 구입하지 못하는 일이 생길 수 있다. 

 

지금도 각종 부동산관련 커뮤니티에서는 의견이 많이 갈리고 있는 상태다. 

흔히말하는 투기세력의 접근이 힘들어져서 집값이 안정화 될거라는 의견도 있고 반대로 대출규제가 강화되서 기존에 대출이 많은 사람들이 오히려 더 마지막으로 구매를 해서 시세가 오를거라는 의견도 있다.  

 

개인적으로 정부의 포커스가 계속해서 규제로 맞춰지는 만큼 실수요자가 아닌 이상은 '영끌'은 과거보다 위험이 크지 않을까 조심스럽게 생각 해본다. 

아무리 정부를 욕한다지만 이번 대책을 보면 과거처럼 '영끌'을 할 수 없게 만들어 소득대비 훨씬 비싼 주택을 구하기 힘들어지는건 사실이다. 

그런데, 이에 대한 반대급부로 영끌을 못하는 계층이 이제는 '중소형아파트로' 시선을 돌려서 중소형아파트의 시세가 오르는 등 혼돈의 상황이다. 

 

어디까지나 개인의견일 뿐, 부동산시세는 지역에 따라 천차만별이고 자산의 대부분을 차지하는 만큼 신중하게 생각하고 결정을 하자.

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