전세 사기 방지 SGI 전세 보증 보험
SGI 전세 보증 보험.
벼루고 벼뤘던 포스팅이다.
그간 계속 미뤄뒀는데 최근 '전세사기'가 언론에 다시한번 집중조명되서 준비를 했다.
전세사기를 막는 방법 중 가장 효과적인건 '보험'이다.
크게 SGI 전세 보증 보험과 HUG전세 보증 보험으로 나뉜다.
이런 보험 상품의 경우 약관자체가 길고 어려운 용어들이 많아 핵심적인 부분만 모았다.
HUG 전세보증 보험이 궁금하다면?
▶ 전세사기 방지:HUG 전세보증보험과 가입조건 비용은? 500채 전세사기 예방
전세사기 방지:HUG 전세보증보험과 가입조건 비용은? 500채 전세사기에도 안전
전세 사기를 막는법 , HUG 전세보증보험 그리고 비용은? 전세사기방지 : 전세보증보험이 가장 확실. 맞다. 보험이라 돈을 내야한다. 그렇다고 오해말자, 특정 보험사 가입을 유도하는 홍보글이 아
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SGI 전세 보증 보험과 HUG 보증 보험 차이는 ?
SGI = 서울보증보험
HUG = 주택도시보증공사
둘간의 가장 큰 차이점은 바로 금액 제한이 없다는 부분이다.
HUG 주택도시보증공사의 경우 수도권 7억원 이하, 그외 4억원 이하만 신청이 가능하지만 SGI서울보증보험은 이러한 조건이 없다.
그리고 소비자에게 직접적으로 와닿는 '보험료'도 SGI서울보증보험이 살짝 더 비싸다.
선택은 쉽다.
조건을 만족한다면 무조건 HUG로 하면되고 '금액 제한'문제로 가입할 수 없다면 SGI를 선택하면 된다.
| HUG전세보증보험 | SGI전세보증보험 | |
| 보증요율 | 0.197% | 아파트 : 0.232% 그외 : 0.263% |
| 보장범위 | 전세금 전액 | 아파트 : 전세금 전액 그외 : 전세금의 70~80% |
| 보장대상 | - 전세금(대출포함)이 집값의 90%이하 - 수도권 7억원 이하 - 비수도권 4억원 이하 |
전세금(대출포함)이 집갑의 100%이하 - 아파트 : 제한없음 - 그외 : 10억원 이하 |
위의 표처럼 모든사항이 HUG전세보험이 유리하다.
대신 그 가입조건이 까다롭고 보장 대상이 좁다는 단점이 있다.
보장대상은 쉽게 말해 보험에 가입할 수 있는 전세주택의 가격을 뜻한다.
HUG의 경우 수도권은 7억 이하, 비수도권은 4억 이하 전세주택만 가입이 가능한다.
즉. 가격이 넘으면 가입을 할 수 없단소리!
반면 SGI는 아파트의 경우 금액제한이 없고 그외 전세주택들은 10억원 이하에서 가입이 가능하다.
전세보증보험 가입 시 이점은? 그리고 현실적인 문제.
우선, 상세내용 설명 전 가입 이점에 대해 준비를 했다.
전세보증보험에 가입을 하면 가입한 보증금액내에서 '전세금'을 안전하게 지킬 수 있다.
* 물론, 전세보증 보험을 가입해도 100%가 아니라 여전히 위험하다고 주장하는 내용들이 있는데, 확실한건 가입하지 않은 사람에 비해선 훨씬 안전하다.
보험인 만큼 비용이 발생하는데 '전세자금'은 종자돈의 근간이 되서 사기라도 당하면 정말 큰 타격을 받을 수 밖에 없다.
그래서 포스팅에서도 여러번 가입하라고 언급을 하고 있는 것 이다.
최근에 세모녀 갭투기사건이 유명한데, 오죽하면 그 사기친 사람들이 '전세보증보험'을 가입하지 않았냐며 피해당한 사람들을 탓하기도 했다.
참고로 세모녀 갭투기 사건으로 인해 피해 본 사람들 중 '전세보증보험'에 가입 된 사람들은 보증금을 돌려 받았다.
최근 갭투자로 주택 397채를 소유한 세 모녀가 38억 원의 전세금을 돌려주지 않아 경찰 수사를 받는 일도 있었습니다.
실제로 전세금 반환 보증 보험을 통해 집주인에 떼인 보증금을 나라가 내신 내준 경우도 늘고 있습니다.
몇 년째 계속 증가하고 있는데 올해는 넉 달 만에 1284억 원을 넘어섰습니다.
출처 : 집주인에 떼인 전세금 급증…나라가 대신 1284억 내줬다
즉, 전세보증보험에 가입이 되어 있다면 집주인이 아닌 HUG, SGI 보증공사를 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.
이러한 이점만 있는게 아니라 집주인이 이사날짜에 보증금을 주지 않고 '지연'시키는 경우도 전세보증보험을 통해 받을 수 있어 '시간'지연을 사전에 막을 수 있다.
그런데 문제가 있다.
모든 주택이 전세보증보험 가입이 가능하지 않고 해당 되는 주택이 적다는 문제가 존재한다.
특히 아파트를 제외하곤 대부분의 빌라가 전세가격이 보증한도를 넘어서서 가입자체가 불가능한 문제가 있다.
보통 이렇게 거부가 되는 주택은 전세로 들어가기에 위험한 집이라고 볼 수 있어 가능하면 계약을 하지 않는게 좋다.
SGI 전세보증보험 조건은 ?
| SGI 전세보증 보험 조건 상세내용 | |
| 대상주택 | 아파트, 오피스텔, 단독, 다가구, 연립, 다세대 |
| 보증금액 | - 아파트 : 한도없음 - 그외 : 10억 이하 * 즉. 아파트외의 주택이 10억이 넘으면 보험가입 불가 또, 보증금 일부금액만 신청하는것도 안된다. |
| 신청시기 | 임대차 계약 개시일로 부터 10개월 이내 * 임대차 기간이 1년인 경우 5개월 이내 |
| 가입기준 | - 부동산중개업소를 통한 임대차계약서, 전입신고 및 확정일자 취득 조건 - 임대차 계약기간이 1년 이상인 계약 - 선순위 설정최고액 + 임차보증금(전액) ≤ 추정시가의 100% : 아파트 선순위 설정최고액 ≤ 추정시가의 60% : 기타 주택 선순위 설정최고액 ≤ 추정시가의 50% |
| 보증금액 | - 임차보증금 100% 이내 : 아파트, 오피스텔 - 임차보증금 80% 이내 : 단독, 다가구 - 임차보증금 70% 이내 : 연립, 다세대 * 즉. 아파트나 오피스텔외의 전세는 사기 등의 피해가 발생하면 보증금의 70~80%정도만 받을 수 있음 |
| 보험기간 | 임대차 계약기간에 30일을 가산한 기간 보증서발급일 ~ 전세계약기간의 만료일 후 1개월 |
| 보증한도 | 주택가격 – 선순위채권등 *선순위채권 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권. 다만. 단독(다가구)주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함 |
| 보험요율 | - 아파트 : 0.232% - 기타주택(오피스텔 등) : 0.263% |
| 추정시가 산정기준 | ① 아파트, 오피스텔, 연립, 다세대 ▸ 공신력 있는 인터넷 사이트(KB부동산, 부동산테크 등), 부동산 중개업소 확인서 단, 연립(다세대)주택의 경우에는 부동산 중개업자(공인중개사에 한함)의 확인서 1부를 반드시 받아서 추정시가를 확인하며, 부동산 실거래가격이 등기부등본에 기재된 경우에는 등기부등본을 부동산 중개업자의 확인서에 대신할 수 있음. ② 단독, 다가구 ▸ 개별공시지가의 130%와 개별단독주택가격의 130% 중 큰 금액 ▸ 감정평가금액(청약일 기준 6개월 이내) |
| 필요서류 | ① 중개업소를 통하고 확정일자를 받은 임대차계약서(사본) ② 임차주택의 부동산등기부등본(신청일로부터 1개월 이내 발급분) ③ 임대인의 보험가입안내문(SGI서울보증 양식) ④ 임차인의 주민등록등본 또는 신분증(전입신고 후 주소기재) 사본 - 임차인이 외국인인 경우 : 외국인등록증 사본 또는 외국인 등록사실증명서 - 임차인이 법인인 경우 법인등기부등본, 입주직원의 주민등록등본 수취 생략 (단, 주거용 오피스텔의 경우 제출 필수) ⑤ 기타 심사시 필요한 서류 |
| 보증가입 가능 은행 | 신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, KEB하나은행, IBK기업은행, NH농협은행, 경남은행, 수협은행 - 우리은행은 모바일 앱(위비)을 통해 가입 가능 - 카카오페이를 통해서도 가입 가능 |
대상 주택은 아파트, 오피스텔, 단독, 다가구, 연립, 다세대가 가능하고 임대차 개약 10개월 이내(경우에 따라 5개월)에 신청을 해야한다.
보험기간은 계약기간만료 후 +1개월 까지 유지가 된다.
다음으로 가입기준, 보증한도 같은 내용은 조금 복잡하다.
내용이 조금 복잡한데 사실, 계산방법은 몰라도 된다.
어차피 전세보증보험에 신청을 하면 알아서 이러한 사항들을 계산해주고 해당이 안되면 거부가 된다.
즉.전세 계약 전 전세보증보험에 먼저 가입을 신청하면 알아서 그 결과가 나온다는 소리!
혹, 상세한 내용을 원하는 사람이 있을까봐 추가내용을 준비했다.
가입기준을 살펴보면 기본적인 임대차계약서, 전입신고 및 확정일자를 취득해야하고 임대차 계약기간은 1년 이상 이어야 한다.
여기서 어려운 부분이 [선순위 설정최고액 + 임차보증금(전액) ≤ 추정시가의 100%] 이라는 부분이다.
즉. 선순위 설정최고액과 임차보증금(전액) 더한 금액이 추정시가보다 낮거나 같아야한단 소린데, 이를 알기 위해선 추정시가의 가격과 임차보증금 그리고 선순위 최고액을 알아야 알 수 있다.
1. 선순위 설정최고액
- 등기부상 채권최고액 (등기부등본에서 확인가능)
처음이라면 어려울텐데 쉽게 말해 '전세보증금'보다 최우선적으로 변제하는 돈이라고 이해를 하면된다.
예를들어 선순위 설정최고액이 2천만원이 걸려있다면, 만약 해당 집이 경매로 넘어가면 선순위설정최고액인 2천만원이 먼저 변제되고 그다음으로 전세보증금이 변제되는 형태다.
즉. 해당 선순위 설정 최고액이 높다는 뜻은 그만큼 부채가 많은 건물을 뜻해서 위험하다고 보면 된다.
나중에 시간이 되면 이부분에 대한 상세 내용은 추가로 포스팅을 작성할 예정.
2. 임차보증금(전액)
- 전세 보증금
3. 추정시가
- 감정가가 있으면 감정가로 하고 감정가가 없다면 개별공시가 또는 개별단독주택가격 또는 부동산 공시가격 알리미를 통해 확인 가능
- 아파트 : 공신력 있는 인터넷 사이트(KB부동산, 부동산테크 등), 부동산 중개업소 확인서
- 단독, 다가구 : 개별공시지가의 130%와 개별단독주택가격의 130% 중 큰 금액
즉. 공시지가에 표시되는 금액의 130%가 추정시가가 되는셈.
이제 다시 [선순위 설정최고액 + 임차보증금(전액) ≤ 추정시가의 100%] 부분을 보자.
즉. 건물에 있는 부채(선순위 설정최고액)와 임차보증금을 더한 금액이 추정시가의 100%를 넘지 못한다는 뜻이다.
어차피 전세보증보험에서 알아서 거부(?)를 해주기때문에 몰라도 되지만 이런 내용이 궁금한 사람들을 위해 작성했다.
쉽게 풀이하면 추정시가 보다 전세 보증금이 낮아야하고, 해당 건물의 부채도 낮아야한다고 이해를 하면 쉽다.
그래서 서두에 언급했지만 이런 이유때문에 '전세보증보험'에 가입할 수 있는 건물이 사실 많지 않다.
다만, 다른 건물을 구하더라도 당연히 '선순위 설정최고액'이 낮은 건물들 위주로 찾아야 안전하다.
그이유는 그만큼 해당 건물에 부채가 끼었다는 소리라 사기라도 당하면 선순위 설정 채권액이 높은 건물은 돌려받을 수 있는 금액 또한 낮아지기 때문이다.
필요서류는 위와 같고 추가서류가 필요하면 어차피 연락이 오니 그걸 참고해서 준비를 하면 된다.
단, 시간이 지남에 따라 내용이 달라질 수 있어 시중은행 방문 전 전화로 필요서류들에 대해 문의하고 방문하는걸 추천한다.
결국, 위의 내용들이 복잡하지만 정리를 하면 '보험'인 만큼 신용이 안 좋은 전세주택들을 사전에 거르는 과정이라고 보면 된다.
제일 궁금해할 '보험금 비용'은 아래에 별도로 준비했다.
SGI 전세보증보험 보험비용은?
보험비용은 간단하다.
아파트 : 0.232%
기타주택(오피스텔 등) : 0.263%
위의 비율대로 계산이 되는데 와닿지 않을것 같아 예시로 표를 준비했다.
| 금액 | 아파트 | 그외 주택 |
| 1억원 | 232,000 | 263,000 |
| 2억원 | 464,000 | 526,000 |
| 3억원 | 696,000 | 789,000 |
| 4억원 | 928,000 | 1,052,000 |
| 5억원 | 1,160,000 | 1,315,000 |
| 6억원 | 1,392,000 | 1,578,000 |
| 7억원 | 1,624,000 | 1,841,000 |
| 8억원 | 1,856,000 | 2,104,000 |
| 9억원 | 2,088,000 | 2,367,000 |
| 10억원 | 2,320,000 | 2,630,000 |
| 15억원 | 3,480,000 | 3,945,000 |
모두 1년 기준으로 아파트외의 주택 3억인 경우 1년 789,000원으로 월마다 65,750원 가량 발생한다.
이런 금액 아무래도 부담이 될 수 있지만, '전세금'은 자산의 많인 비중을 차지하는 만큼 최대한 안전하게 관리를 해야한다.
정말, 만에 하나라도 사기를 당하게 되면 몇만원 아낄려고 수년동안 모은 목돈이 날라갈 수 있다.
SGI 전세보증보험 요약하면?
- HUG전세보증보험이 가능하다면 HUG로 가입하면 된다.
- 가입조건이 복잡해보이지만, 전세계약 전에 전세보증보험을 취급하는 시중은행에 방문 후 가입이 가능한지 문의하면 알아서 심사를 해준다.
그래서 가입조건이 어렵다면, 은행방문 후 질의.
- 결국, 핵심은 예상치 못한 상황이 발생했을때 해당 전세건물이 얼마나 '안전'한지를 판단해주는 기준이라 만약 거부가 된 건물이라면 안전하지 않다는 반증이라 다른건물을 알아보는 것도 한 방법.
* 다만, 대부분의 빌라의 경우 전세가가 보증한도를 넘어서서 가입이 안되는 경우가 많고 해당이 안되는 주택이 많이 존재.
이 경우 해당 불가피하게 입주해야한다면 선순위채권등 해당 전세주택이 안전한지 다방면으로 검토하자.
- SGI전세보증보험의 경우 아파트외의 가구는 보증금의 70~80%까지 돌려받을 수 있음.
정말 사기를 당할까라고 많이 생각할텐데 찾아본 자료에 따르면 2013년 부터 2021년 4월까지 총 5,279건이나 발생했고 해마다 그 수는 늘고 있다.
참고로 2021년 4월까지 전세보증보험을 통해 지급한 금액만 1284억원에 달한다.
즉, 아닐거라고 생각하지만 실제 생활에서는 전세피해가 점점 늘고 있기때문에 보험료가 부담이 되더라도 가능하면 '가입'을 하는걸 추천한다.
물론, 이때는 전제조건이 필요하다.
전세보증보험이 가능한 건물이어야 가입이 가능하기때문에 이미 전세계약을 맺었다면 어쩔 수 없지만, 집을 옮겨야하는 상황이라면 전세보증보험에 가입은 하지 않더라도 차후에 가입이 가능한 전세건물로 이사를 가는게 좋다.
그리고 사기가 아니더라도 집주인이 3~4달씩 늦게 보증금을 돌려주는 경우도 더러 존재해서 계획대로 '이사'를 가지 못하는 상황이 발생하는데 전세보증보험에 가입되어 있다면 보증료를 해당 보험을 통해 돌려받을 수 있어 이러한 예기치못한 상황에 대비할 수 있다.
계속해서 포스팅에 전세보험에 강조를 하고 있는데, 그만큼 전세금은 중요해서 그렇다.
자산의 정말 많은 금액을 차지하는 만큼 보험비가 부담이 되더라도 가능하면 가입을 하자.
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관련 글 / 참조 링크
- 전세사기 방지:HUG 전세보증보험과 가입조건 비용은?
- 인터넷 전입신고 신청 방법과 해야하는 이유는?(확정일자, 전세사기방지)
-
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